مع إعلان رئيس الجمهورية، أول أمس، من ولاية الجلفة، عن برنامج “عدل 3” مع بداية العام المقبل 2024، بدأ المواطنون في كل ربوع الوطن الحديث عن هذا المشروع السكني الذي يعتبر البرنامج الأكثر ملاءمة للطبقة المتوسطة، نظرا للأسعار التي طرح بها منذ إطلاقه سنة 2001 وكذا التسهيلات في عملية الدفع الذي يمتد على مدى 20 و25 سنة.
عجت صفحات التواصل الاجتماعي، منذ مساء أول أمس، بعشرات المناشير ومئات الآلاف من التعاليق ذات الصلة بإعلان رئيس الجمهورية، عبد المجيد تبون، عن إطلاق برنامج “عدل 3” في العام الجديد 2024، ومن المعلقين من راح يطرح الأسئلة عن الآجال والمواقع والولايات المعنية، ومعها مئات الردود أيضا.فماذا يعني البيع بالإيجار؟ كيف يتم ترسيم قرارات الاستفادة من سكن “عدل”؟ وما هي كيفيات البيع بالإيجار؟ وها هي “” تعود للموضوع من باب التوضيح للرأي العام، بعض النصوص التنظيمية التي تضبط هذه الصيغة من السكن، ومن هم المرشحون للاستفادة.
البيع بالإيجار هو صيغة تسمح بالحصول على مسكن بعد إقرار شرائه بملكية تامة، بعد انقضاء مدة الإيجار المحددة في إطار عقد مكتوب. ويحدد سعر السكن بصيغة البيع بالإيجار على أساس التكلفة النهائية للبناء، مع حساب قيمة الحصول على الأرضية، إضافة إلى تكاليف التسيير التقني والإداري التي يتم حسابها على أساس الفترة التي تستغرقها عملية تحويل الملكية.
وحددت نصوص تنظيمية لهذا النوع من السكن شروطا، حيث يتاح البيع بالإيجار لكل طالب سكن يتراوح دخله بين مبلغ يفوق أربعة وعشـرين (24) ألف دينار ويساوي ست (6) مرات الدخل الوطني الأدنى المضمون، وأن لا يملك أو لم يسبق له أن تملك هو أو زوجه ملكية كاملة لقطعة أرض صالحة للبناء أو عقار ذي اسـتعمال سكني، ولم يستفد كلاهما من مساعدة مالية من الدولة لبناء مسكن أو لشرائه.
إلى ذلك، لا تتاح الاستفادة من البيع بالإيجار المنصوص عليه في الإجراءات القانونية الخاصة بذلك إلا مرة واحدة لنفس الشخص، ويجب على كل من يطلب شراء مسكن في إطار البيع بالإيجار أن يسدد دفعة أولى لا تقل عن 25 بالمائة من ثمن المسكن، كما ويتعين عليه أيضا أن يثبت مستوى من المداخيل تسمح له بتسديد الأقساط الشهرية الثابتة في آجالها، محسوبة على أساس المبلغ المتبقي من ثمن المسكن، مضاف إليها مصاريف التسيير والتحيين في حدود المدة المتفق عليها بين طرفي العقد.
وأضافت النصوص القانونية المنظمة لهذه الصيغة من السكن؛ أنه وفي كل الحالات، يجب أن يسدد المستفيد مبلغ ثمن المسكن، بعد خصم مبلغ الدفعة الأولى على مدى مدة لا تتجاوز خمسة وعشرين (25) سنة، ويتم تسديد المؤجل وفق أقساط تبين المبلغ الواجب دفعه شهريا موزع على المتفق عليها، ويجب على المستفيد أن يسدد في كل الحالات وقبل أن يتجاوز عمره سبعين (70) سنة مبلغ آخر قسط من ثمن بيع المسكن.
غير أنه يمكن عدم الأخذ بعين الاعتبار هذا الحد الأقصى للسن، في حالة التزام المستفيد، عند تسديد الدفعة الأولى، بالتسديد المسبق لسعر المسكن بكامله، ويمكن لكل مستفيد من مسكن في إطار البيع بالإيجار أن يسدد عدة أقساط قبل حلول موعد استحقاقها، وفي هذه الحالة يجب على المتعهد بالترقية العقارية أن يعدل رزنامة استحقاق الأقساط التي سبق تحديدها.
ويترتب على تسديد المستفيد الدفعة الأولى والتزامه بشروط تسديد ثمن المسكن كما هي محددة في رزنامة استحقاق الأقساط المنصوص عليها، إعداد عقد للبيع بالإيجار بين الهيئة المتعهدة بالترقية العقارية وبين المستفيد، ويترتب على عدم تسديد المستفيد ثلاثة أقساط متتالية تطبيق زيادة 5 بالمائة في مبلغ القسط الشهري.
وفصّلت النصوص القانونية أنه وفي حالة التأخر عن دفع ستة أقساط شهرية، يفسخ عقد البيع بالإيجار على حساب المستفيد، ويحتفظ المتعهد بالترقية العقارية في هذه الحالة بحق رفع دعوى لدى الجهات القضائية المختصة لطرد المقيم من المسكن المعني.ويخضع المستفيدون من البيع بالإيجار لقواعد الملكية المشتركة كما هي محددة في التشريع والتنظيم المعمول بهما، ويمكن أن يستفيد من البيع بالإيجار كل من يقيم بمسكن إيجاري عمومي يتوفر على الشروط المذكورة أعلاه، على أن يلتزم بإعادة المسكن المعني إلى الهيئة المؤجرة بمجرد استلامه المسكن موضوع البيع بالإيجار.
كيفيات البيع بالإيجار
يقدم طلب شراء مسكن في إطار البيع بالإيجار إلى المتعهد بالترقية العقارية المعني بعد تحريره على مطبوع يحدد نموذجه الوزير المكلف بالسكن (انظر النموذج على موقع الوزارة)، ويرفع الطلب خلال آجال يحددها المتعهد بالترقية العقارية في إعلانات وبلاغات خاصة بذلك، وتعالج الطلبات حسب الشروط والكيفيات المحددة بموجب قرار من الوزير المكلف بالسكن، ويحرر عقد البيع بالإيجار لدى مكتب موثق معتمد من الهيئة الوصية، ويجب أن يحدد العقد الطابع الموقف للبيع بالإيجار في حالة عدم احترام المستفيد أحد الشروط التي يتضمنها.
ضوابط اقتناء سكن البيع بالإيجار “عدل”
ويتم تقديم طلب الحصول على مسكن بصيغة البيع بالإيجار على مستوى الهيئات التابعة للوكالة الوطنية لترقية السكن وتطويره وكالة “عدل”، وذلك في استمارة خاصة، ويتم إيداع الطلب على مستوى الشبابيك المفتوحة لهذا الغرض على مستوى الوكالة، ويكون الطلب مرفقا بالوثائق المشار إليها في الاستمارة الخاصة، ويدخل هذا العرض حيز التطبيق عند الإعلان عن افتتاح الاكتتاب في “الوكالة” لشراء مسكن في إطار صيغة البيع بالإيجار، وتتم عملية البيع في إطار التنظيم والتشريع الساريين في هذا المجال.
كيف يتم ترسيم قرارات الاستفادة من سكن “عدل”؟
يتم إخطار كل المستفيدين الذين تم قبول ملفاتهم من قبل اللجنة، وذلك عبر مصالح الوكالة التي توجه لهم رسالة في هذا الشأن، وتتم دعوتهم لدفع 10 بالمائة من ثمن المسكن.أما بالنسبة لـ15 بالمائة المتبقية من 25 بالمائة التي يستوجب على المستفيد دفعها في إطار المساهمة الشخصية، فسيتم دفعها حسب الكيفيات التالية: 5 بالمائة من ثمن المسكن عند استلام المستفيد المسكن، 5 بالمائة من ثمن المسكن أثناء السنة الأولى من شغل المسكن، 5 بالمائة من ثمن المسكن أثناء السنة الثانية من شغل المسكن، كما يجب إيداع وصل دفع 10 بالمائة من ثمن المسكن على مستوى مصالح الوكالة ليتم تسجيله في ملف المعني.
وقبل تسليم مفاتيح المسكن للمستفيد، يتم التوقيع على عقد بين هذا الأخير والوكالة الوطنية لتطوير السكن وتحسينه، وذلك بعد دراسة توثيقية حسب النموذج المصادق عليه بقرار من الوزير المكلف بالسكن.وبعد استلام المستفيد للسكن، يجب القيام بزيارة رفقة المصالح التقنية التابعة للمرقي العقاري وتحرير محضر يتم التوقيع عليه من قبل الطرفين.
وحددت النصوص التنظيمية معايير المساحة والرفاهية المطبقة على المساكن الموجهة للبيع بالإيجار، إذ يتشكل نمط برامج سكنات البيع بالإيجار من سكن ذي ثلاث غرف، بمساحة 70 مترا مربعا، وسكن ذي أربع غرف بمساحة 85 مترا مربعا، مع نسبة زيادة بـ 3 بالمائة، ويتكون كل سكن من : قاعة الجلوس، غرفتين، مطبخ، قاعة حمام، المرحاض، مكان الممر، مساحة للتخزين، البهو، المنشر.
